国产 巨乳 国泰君安：环球影城，千万搭客阛阓
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1.主题公园：对于环球影城和迪士尼，你所要知谈的
环球影城、迪斯尼主题乐土和环球嘉年华并称为世界三大文娱主题乐土。当今已开园的环球影城有5处，亚洲有日本大阪和新加坡两处；已开园的迪士尼主题公园亦然5处，亚洲有日本东京和香港两处。
环球影城和迪士尼这种大型主题公园一般投资畛域高大，动辄几十亿好意思金，对经济拉动作用较着。建成后门票等收入颇丰；大型主题公园的年搭客数从几百万到上千万不等，最高的好莱坞迪士尼乐土年搭客数达2000万，收入则达数十亿东谈主民币。环球影城和迪士尼的重游率巨额较高，环球影城平均在60%-70%，迪士尼平均在50%，东京则达75%。门票收入除外，还有商品、餐饮等许多其他方面的收入，门票收入一般占比40-60%，或者更低。
1.1.环球影城主题乐土
环球影城是群众仅次于迪士尼的第二大主题公园，主要特质在于再现电影主题。环球影城发祥于好意思国，是好意思国环球电影公司旗下的大型主题公园，与迪斯尼主题乐土和环球嘉年华并称为世界三大文娱主题乐土。环球影城是一个再现电影主题的游乐土，在其中，不错亲自体验电影中部分场景是若何拍摄的；游乐技俩包括哈里波特的魔法世界、侏罗纪公园河流大冒险、史莱克4D影院等等，各个地区有所不同。
当今群众已开园的环球影城有5处，亚洲惟有日本和新加坡两处。现时已开园的环球影城有五处，最早建成的是好意思国加州洛杉矶的好莱坞环球影城，占地212公顷，1963年开业。位于好意思国佛罗里达州的奥兰多环球影城则于1990年开业。日本大阪环球影城2001年开业，占地54公顷。新加坡圣淘沙环球影城2011年开业，占地22公顷。此外，在欧洲的西班牙巴塞罗那隔壁，还有一个地中海环球影城。
环球影城一般投资畛域高大，动辄几十亿好意思金，对经济拉动作用较着。环球影城一般投资畛域高大，动辄几十亿好意思金的参加，对当地经济拉动作用较着。日本大阪环球影城1998年开工，2001年开幕，总参加20亿好意思金。2011年认真开业的新加坡环球影城则参加了43亿好意思金。
建成后门票等收入颇丰，日本环球影城年搭客数近千万，收入近50亿东谈主民币，辐照效应也比较较着。日本环球影城位于大阪，占地54公顷，2001年开业。公园2小时交通圈内有3500万东谈主口，年理睬搭客数达850-1000万，2009年营收近7亿好意思元，东谈主均破钞530东谈主民币。据2008年数据，日本环球影城EBITDA率33.7%，起初奥兰多迪士尼(33.4%)，东京迪士尼(24.3%)，法国迪士尼(18.9%)等行业龙头。
环球影城平均重游率60%-70%，门票收入占比40-60%。环球影城重游率较高，平均达60-70%，这也与其技俩更新关连。门票收入基本占到40-60%，比国内大部分乐土要低许多。以日本环球影城为例，其门票收入基本占50%掌握，其他如商品收入占比25%掌握，饮食收入15%掌握，其他收入接近10%。
1.2.迪士尼主题乐土
群众现时有5个迪士尼主题公园依然开园，最早的1955年开业；各个公园畛域不等，最大的面积是最小的100倍掌握。好意思国佛罗里达州的奥兰多迪士尼主题公园1971年开园，是当今扫数迪士尼乐土里畛域最大的，总面积122频频公里(1.22亿平米)，分“动物王国”、“玄幻影城”、“科幻寰宇”和“梦境世界”4个主题乐土，还有2个水上乐土，一起玩下来，最少要5天。其次是位于巴黎马恩河谷的迪士尼，1992年开园，面积2023公顷(万平)，有“迪士尼乐土”和“华特迪士尼影城”两个主题公园。洛杉矶迪士尼是最早的一个迪士尼乐土，1955年就开业了，总面积为206公顷，领有传统的“迪士尼乐土”和“加州冒险乐土”。东京迪士尼1983年开业，面积为201公顷，有“迪士尼乐土”和“迪士尼海上乐土”两个主题乐土。最小的亦然最新的是香港的迪士尼乐土，2005年开业，面积惟有126公顷。
门票方面，5大迪士尼门票从350-500港币不等。好意思国佛罗里达迪士尼每个主题公园约466港元，迪士尼内一共有5个主题公园和2个水上世界；加州迪士尼约413港元；东京迪士尼约385港元；巴黎迪士尼约381港元；香港迪士尼大东谈主450港元，小孩250港元。华特迪士尼公司领有好意思国的两个迪士尼乐土，而巴黎、东京和香港迪士尼度假区则是授权酌量。
盈利情况：各个国外分号中，东京盈利最佳，巴黎和香港齐偏弱。1)自1955年洛杉矶迪斯尼乐土建成灵通以来，每天到此游玩的东谈主约4万东谈主，最多时可达8万东谈主。仅一天的门票收入就近百万好意思元；再加上园内各项服务行业，收入更为可不雅。近40多年来，乐土已理睬搭客达10多亿东谈主次。2)在迪士尼的几个国外分号中，当今惟有东京迪士尼的盈利是最佳的，从1983年开业至2012年间，年年盈利；其2000年理睬的游来宾数已达1730万东谈主次。2)巴黎迪斯尼乐土是全欧洲搭客最多的付费游乐场，2000年系数劝诱了1200万搭客。但由于欧洲东谈主禁止好意思国文化，加上巴黎迪斯尼盖了超乎所需的旅舍，乐土的面积也过大，该迪斯尼乐土并莫得赚大钱。其在失掉多年后，在2008年盈利约1620万元东谈主民币。3)对于香港迪士尼而言，字据东谈主民日报报谈，其从2005年9月开园以来，逾7年才扭亏为盈。但迪士尼公司仍然不错从香港迪士尼赢得解决费以及酌量栈房的收益等，香港特区政府之前则要职守失掉包袱。香港特区政府的投资，预期最守望可在2029至2030年达到出入均衡，但若旅游业发展弱于预期，则可能需至迪士尼开幕后40年，即在2044-45年度武艺回本。
迪士尼乐土亦然投资高大，对拉动经济作用较着；1980年代以来所建设的乐土，单体投资从20多亿到440亿好意思金不等。东京的迪士尼乐土耗资38亿好意思金，香港耗资26亿好意思金，巴黎的技俩由于占地比较大，总参加也相对较大，达440亿好意思金(巴黎技俩面积为香港的16倍，参加为其17倍，基本是按比例参加)。正在建设的上海迪士尼技俩，总面积390公顷，瞻望参加40亿好意思金。
环球影城VS迪士尼乐土：受世东谈主群略有不同，但重游率巨额较高，且门票收入占比齐相对不高。1)从公园推行来看，环球影城以影视等营业大片场景为基础，而迪士尼则以景不雅、扮演、主题东谈主物迪士尼文化为主。比拟之下，迪斯尼更相宜儿童游乐，环球影城则更相宜成年东谈主参与。2)从重游率来讲，二者巨额齐比较高。环球影城重游率平均在60-70%，而迪士尼平均约50%，东京迪士尼则高达75%。3)收入结构上，门票占比不算很高；环球影城门票收入占比约57%，还有较大比重来自园内商品和餐饮。迪士尼也不外30%掌握来自门票。4)二者齐有一些其他产业链支执，包括环球影城的电影、电视、音乐、家庭摄像和破钞类居品，以及迪士尼的影视和媒体。
2.主题公园之影响：拉动经济、推升地价房价、鼓吹航空餐饮等旅游产业链发展
大型主题公园巨额投资几十亿好意思金以上，拉动经济后果较着；短期对当地建筑业影响尤其较着。以日本为例，在上世纪90年代，日本经济泡沫离散，经济环境生僻，大阪引入环球影城技俩之后，对当地经济带来了很好的拉动作用。数据涌现，日本大阪环球影城年理睬搭客数达850-1000万，2009年营收近7亿好意思元，东谈主均破钞530元东谈主民币。各个大型主题公园巨额投资几十亿好意思金以上，对经济拉动后果较着；短期技俩建设历程中，对当地建筑业影响尤其显耀。
门票收入除外，还可加多服务东谈主数，对餐饮住宿、交通、旅游等行业带来执续的影响。据新浪财经报谈，2005年，香港迪斯尼首日理睬搭客达16000东谈主；2008年，东京迪斯尼即使在金融危急掩盖的下半财年，其两大乐土的入场东谈主数也有1417万东谈主次之多。增多的东谈主流对交通、餐饮住宿、旅游等有平直影响；而对应增多的服务也会带动更多的服务。
主题公园可灵验鼓吹周边地价房价高涨，上海迪士尼周边地价曾一天内翻倍。以上海市为例，2009年，上海文告迪斯尼技俩已获国度关连部门核准后，迪斯尼区域地块挂牌价钱坐窝大幅飙升。上海象屿臵业11月4日以1.4万元/平的楼面价竞得上海浦东新区川沙新市镇“A08-03”迪斯尼看法地块，而前一日，该地块的挂牌价还仅为7731元/频频米。上海川沙片区11月4日竞得的两块地，溢价率高达261%、395%。
3.北京环球影城落地通州，区域价值晋升可待
国务院已认真批复北京环球影城落地通州。技俩瞻望2019年开业；在保留环球经典文娱技俩的同期，瞻望还将引入中国元素。主题公园占地120公顷，畛域跳跃东京和新加坡的环球影城；瞻望总投资200亿元，对经济的平直带动作用高大。此外，环球影城瞻望还会带动周边路网和度假区的建设，障碍影响也隔断冷漠。技俩建成后，瞻望每年可带来数十亿的门票收入；推敲障碍收益，影响则更大。两个合伙公司将会负责技俩斥地和建设，中方控股公司负责主体投资建设，好意思方控股公司负责解决运营。
此外，据网易等报谈，珠海将签署环球影城，总投资1500亿元，占地10频频公里。但技俩是否签约存省略情味；即便签约，还要经过层层审批，到最终落地瞻望也要若干年。若能得胜落地，yazhouqingse则华发股份和世荣兆业最为受益，其他珠海储备较为丰富的还有格力地产等。
3.1.北京环球影城落地通州，亚洲最大，总投资约200亿，瞻望2019年开业
北京环球影城落地通州，瞻望2019年开业；公园在保留环球经典文娱技俩的同期，瞻望还将引入中国元素。北京环球主题公园技俩的建设地点位于通州文化旅游区，处于通州区戏班镇、张家湾镇、台湖镇三镇交会处，驱车从北京CBD向东南边向行驶十几分钟便可到达。算计占地120公顷，总投资跳跃200亿元。这将是全世界第六个、亚洲第三个国际主题公园。北京环球主题公园技俩在引进环球主题公园经典技俩的同期，还将融入中国传统与当代文化元素。其由四家国有企业共同成立的北京首寰文化旅游投资有限公司和康卡斯特NBC环球公司旗下的环球主题公园及度假区集团合伙领有，瞻望2019年建成营业。
主题公园占地120公顷，畛域跳跃东京和新加坡的环球影城；瞻望总投资200亿元，对经济的平直带动作用高大。北京环球主题公园及度假区技俩总面积将达到4频频公里，其中1.2频频公里是环球主题公园、城市大路、主要的一些栈房、泊车场等建筑群体，预料只是是这部分投资就要跳跃200亿元。2014年3月，好意思国好莱坞环球影业公司也文告将斥资20亿好意思元参与北京环球主题公园的斥地。
环球影城瞻望还会带动周边路网和度假区的建设。据中证网报谈，北京市发改委联系负责东谈主示意，技俩所处的文化旅游区周边市政步调、交通路网、环境绿化等配套步调将加速建设和完善。瞻望还将有一条新的轨谈交通廓清从东四环直抵通州的环球主题公园；为跨坐式单轨，北起望京桥，沿东四环直达通州的环球主题公园。这条新廓清当今正待市算计委批复算计决议。主题公园本人除外，还将配套建设一个集各样零卖、餐饮和文娱步调于一体的环球城市大路和度假栈房。度假区最终占大地积400公顷，后续斥地也在算计连系当中。
瞻望环球影城建成后，每年可带来数十亿的门票收入；推敲障碍收益，影响则更大。据中国酌量报报谈，中国旅游连系院院长、教育戴斌觉得，环球主题公园在2019年面市之际，瞻望票价在100好意思元掌握；而按照旧例，1元钱主题公园的收入不错带来7元钱的障碍收益。据北京晚报报谈，初步预测环球主题公园开园第一年就有望理睬搭客800万东谈主次，创造平直服务契机1万个、障碍服务契机10万个。假定票价在600元，乘以800万东谈主次，则门票收入就有近50亿元；再推敲障碍收益，则影响更大。
两个合伙公司将会负责技俩斥地和建设，中方控股公司负责主体投资建设，好意思方控股公司负责解决运营。1)通州国际旅游度假区地块3月份已出让，北京首寰文化旅游投资有限公司以19.3亿元竞得。地块占地134万平，其中建设用地121万平，算计建面不超80万平。影城建筑面积预料约为20万频频米。2)该技俩已被列入北京市2014年要点技俩，瞻望2014年第四季度开工建设。3)首寰投资与好意思国环球公司将成立两个合伙公司共同斥地运营环球影城。一个负责公园主体投资与建设，中方占股70%，好意思方占股30%；另一个负责解决运营，中方占股30%，好意思方占股70%。这么不错充分进展中好意思两边各自在建设和运营中的上风。
3.2.网易等媒体报谈的珠海环球影城存较大省略情味，即便最终落地，瞻望也还要若干年
网易等报谈珠海将签署环球影城，总投资1500亿元，占地10频频公里。据网易报谈，8月初，有音讯传出，环球影城将落地珠海鹤州，总投资达1500亿元，占地10频频公里。
技俩是否签约存省略情味；即便签约，还要经过层层审批，到最终落地瞻望也要若干年。1)此前不乏主题公园半路流产的案例，因而技俩认真签约前，仍有省略情味。珠海90年代曾同上海、香港竞争迪士尼乐土技俩，劝诱好意思方曾特意到珠海横琴侦探6次，热极一时，然而最终却以“流产”告终。2)另一方面，投资跳跃50亿元、占地跳跃2000亩的技俩，齐需要报批国务院。这意味着，即便环球影城大约得胜签约，也还需经过斗门区政府、珠海市政府、广东省政府、国度发改委、国务院的逐级审批。
若能得胜落地，华发股份和世荣兆业最为受益，其他珠海储备较为丰富的还有格力地产等。网易等报谈的环球影城选址的位臵伙同华发股份和世荣兆业的储备地皮区域，其中，华发股份的华发水岸技俩位于珠海大桥旁，与鹤洲仅一水之隔，而世荣兆业在斗门区也领有20多万平米的技俩储备。当今珠海市斗门区的文娱配套步调还比较过期，技俩若能落地，对通盘区域价值的晋升产生带动作用，而周边的其他技俩无疑也能受到利好的影响。其他珠海储备较为丰富的公司有格力地产等。
4.保举华业地产，受益标的有中国武夷、泰禾集团等
华业地产和中国武夷最为受益于环球影城的斥地。华业地产在通州有近100万方的二级斥地储备，还有40万方的一级斥地，距离环球影城齐较近，充分受益于环球影城建设带来的区域价值晋升。中国武夷在通州潞城镇有100多万方技俩，距离环球影城也较近，但瞻望要补交部分地价款。其他在通州有储备的A股公司有泰禾集团、金融街等。泰禾集团有3个技俩位于通州，未结面积约30万方，距离环球影城齐不跳跃20公里。金融街在通州永顺镇有26万方储备，距离环球影城不超10公里。
4.1.华业地产：通州近100万方二级斥地和40多方一级斥地，均附近环球影城
公司通州近100万方技俩距离环球影城较近，充分受益于环球影城建设带来的区域价值晋升。1)公司二级斥地储备约167万方，其中近100万场合于北京通州；此外，通州还有40多万方一级斥地。技俩距离环球影城位臵齐较近。2)二级斥地技俩为华业东方玫瑰和通州新北京中心，距离环球影城瞻望齐不跳跃10公里。一级斥地技俩为通州东小马一级斥地，约40万方，就在环球影城隔壁。
华业东方玫瑰
北京华业东方玫瑰(原名通州解放小镇)技俩位于通州区戏班镇小街村，在地铁八通线的戏班站和临河里站之间，距临河里地铁站仅400米。该技俩占大地积25.3万平米，建筑面积82.6万平米，其中地上建面69万频频米(商品房)，容积率2.7。现时未结面积约45万方。公司于2009年赢得该技俩，楼面地价约2500元/平米，每单元面积的成本约在7100元(包括解决、财务用度等)。技俩2009年底驱动预售，一期销售均价在10000-11000元/平掌握；现时售价约2.4万/平。
通州新北京中心技俩
华业新北京中心位于通州新城运河中枢区中枢位臵，技俩占地11万方，算计建筑面积52万方。技俩涵盖超5A甲级写字楼、公寓、五星级栈房、营业艺术中心等，是北京市首个地铁、环隧、地下营业与大地交通组合的一体化想象技俩。依然动工建设的地铁M6和R1的换乘站在技俩中心底部，瞻望建成后可称为通州新城又一地标。技俩总地价45亿元，楼面地价约8800元/平。字据公司年报，公司2014年该技俩诡计销售24亿。
看护华业地产增执评级。公司超半数地皮位于通州，充分受益于京津冀一体化和环球影城带来的区域价值晋升。公司多元化探索念念路明确，将医疗健康产业行为改日新的要点投资场合。看护2014、15年EPS 0.58、0.79元的预测。
更多推行，可参见前期论述：
①7月3日，初度深度保举论述《蓝海或拓围，景色尤独好》
②8月20日，更新论述《明确医疗健康产业投资场合，多元化可期》
4.2.中国武夷：通州有70多万方储备，但瞻望要补交部分地价款
中国武夷在通州潞城镇有100多万方技俩，附近环球影城，但瞻望要补交部分地价款。1)公司通州区潞城镇技俩总建面约100万方，距离环球影城不外十几公里。技俩具体位臵是东至六环辅路，南至紫运园北街，西至武夷花坛东路，北至通胡大街。
2)该技俩是1999年通过股权收购赢得，其时收购价仅1.61亿元。最初的算计是面积39万频频米住宅。
3)公司2014年1月拿到新的算计批复。占地38万平，总建面109万方。其中，地上73万方，地下37万方；地上头积中：住宅52万方(其中商品房45万平，保险房7万平)、营业7万平、商务办公8万平、商务栈房1.6万平、配套公1.8万平、托老所4，680频频米、托幼2.1万平。
4)但算计变更后，瞻望还要补交部分地价款，具体补交几许还要看公司后续公告。
公司现时未结储备约270万方，储备较为丰富。其中，福建128万方，占比近50%。南京也有60万方，占比约20%多；北京亦然占比20%多；此外重庆、香港还有小数储备。字据wind一致预期，公司2014-16年EPS预测为0.33/0.44/0.59元。
4.3.其他通州有技俩的A股公司：泰禾集团、金融街等
泰禾集团：3个技俩位于通州，未结面积约30万方，距离环球影城齐不跳跃20公里。泰禾集团现时有3个技俩位于通州，永诀是运河岸上的院子、泰禾一号街区、和泰禾拾景园。运河岸上的院子为高端别墅，现时只剩部分未售，未结面积预料5万平掌握。泰禾一号街区位于通州台湖，为跃层技俩，阛阓认同度较高，现时未结面积16万方。拾景园技俩也位于通州台湖，可售面积预料9万方掌握，因为要配建7万方的公租房，盈利稍弱。但追随环球影城带来的周边技俩价值重估，瞻望盈利情状也会有所改善。
泰禾集团储备丰富，区域深耕，盘活飞快，成长无忧。公司未结储备近600万方，约3/4位于福建，其他大部分位于北京、上海、江苏等地；区域深耕有助镌汰解决成本，晋升盈利才略。瞻望2014、15年EPS1.04、1.70元，同增46%、63%。公司居品品性超卓，盘活飞快，畴前三年销售年增7成；2014年销售目标250亿，同增50%。杠杆虽高，但瞻望后续拿地减少，现款流情状不及担忧。
金融街：通州永顺镇有26万方储备，距离环球影城不跳跃10公里。金融街在通州区永顺镇有一个通州商务园技俩，是营业办公属性，现时未结面积约26万方。技俩是2010年拿地，楼面价约2300元/平。追随周边地皮价值重估，预料售价不低于2万元/平，盈利情况预料较好。
具体不雅点，请参见咱们前期论述：
①4月27日行业论述《“门口霸谈东谈主”续力估值建树行情》
②7月15日深度论述：《产业成本盛宴，京津冀东风正巧》
③7月27日更新论述：《坐拥优质物业，畅想价值重估》
④8月22日更新论述：《真金白银回购，价值归来可期》
5.风险教唆
环球影城进程存省略情味。环球影城从获批到建成仍需一段时候，中间要濒临地皮算计的详情、地皮一二级斥地、配套步调的完善、技俩的建设等多项职责，进程存一定省略情味。
区域价值重估幅度存省略情味。固然上海迪士尼详情后周边地价有大幅高涨国产 巨乳，但北京通州现时房源供应饱和，环球影城对周边地价的能有多大的带动作用，仍有一定省略情味。
